1998 在疫情冲击不断、市场预期偏弱的严峻形势下，房地产正处于政策寻顶和市场筑底的关键阶段
近期公布的一系列经济数据引发学界对中国经济的普遍担忧，特别是房地产相关数据可谓达到了“冰点”：4月份房地产开发投资增速转为负增长，创下2020年5月以来的最低值；房企到位资金同比下降23.6％；房地产施工、新开工和商品房销售同比降幅均接近40％；70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降城市分别达到47个和50个。
今年中国经济面临着历史罕见的内外部压力，“稳定”成为经济发展的主题词。“房地产不稳则经济难稳”，这一观点已经成为业界共识。今年以来围绕宏观经济和房地产不断释放政策利好，从国务院金融委、国务院常务会议，到中央财经委、中央政治局会议，高层频频发声或出台指导性意见；金融监管部门通过货币信贷政策调整为企业纾困，向市场“输血”；地方政府因城施策出台楼市松绑或刺激政策，年初以来地方调控频次超过200次，仅5月份至今就有近40城出台相关政策。
在疫情冲击不断、市场预期偏弱的严峻形势下，房地产正处于政策寻顶和市场筑底的关键阶段。业界和学界专家普遍认为，目前政策上还有较大的腾挪空间，政策出台力度应更大一些、执行更果断一些，切不可瞻前顾后贻误战机。
房地产市场触及“冰点”
5月中旬，国家统计局密集发布4月份各项经济数据。与大家的普遍感受基本相吻合，各项经济数据乏善可陈，经济下行压力明显加大。我们仅罗列一组房地产相关数据：
首先是房地产投融资。1～4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7％；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1％。4月房地产投资同比下降10.1％，连续2个月为负值，且大幅低于上个月的-2.4％。其中施工和新开工加速下滑，当月降幅在40％左右。融资方面，1～4月房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6％。其中国内贷款6837亿元，下降24.4％；自筹资金16271亿元，下降5.2％；定金及预收款15357亿元，下降37.0％；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1％。
其次是房地产销售情况。1～4月商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9％；其中住宅销售面积下降25.4％。商品房销售额37789亿元，下降29.5％；其中住宅销售额下降32.2％。4月单月商品房销售面积同比下降39％。商品住房价格方面，4月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个；同比下降城市分别达到39个和56个，比上月分别增加10个和9个。
再看土地市场情况。根据财政部公布的数据，1～4月份国有土地使用权出让收入15012亿元，同比下降29.8％。特别是4月单月地方本级国有土地出让权收入同比下降37.9％。另外，与土地和房地产相关税收，如土地增值税、契税同比均出现不同程度下滑。作为地方政府收入的重要支撑，土地出让收入不仅可以解决地方基建投资缺口，同时也是解决住房、教育、医疗等投资的重要资金来源，土地出让收入的下滑对地方财政将带来更大压力。
最后是社会融资及人民币贷款数据。4月新增社会融资仅为9102亿元，为2020年3月以来的最低单月值；新增表内贷款仅为2856亿元，为2009年以来最低单月值。居民贷款规模大幅萎缩。4月新增居民贷款为-2170亿元，较3月的7539亿元下降9709亿元，较去年4月同比下降7453亿元。反映出尽管信贷环境逐步宽松，但居民贷款意愿明显下降。
房地产各项数据的加速下滑，虽然有因疫情造成的短期影响因素，但根本上还是房企防风险、需求收缩、预期转弱问题在演化，反映出当前房地产市场仍处在探底过程。房地产业作为“稳增长”重要一环，亟待政策托底，后续政策支持力度有望进一步加大。
因城施策政策密集发力
一面是房地产市场加速探底，另一面则是房地产松绑和稳市场政策密集出台。据不完全统计，年初以来各地因城施策的房地产调控超过200次。特别是4月29日中央政治局会议定调“支持各地完善房地产政策”之后，各地房地产政策加速落地，5月以来就有近40城出台各类政策。从政策内容看，涵盖放宽购房资格、降低首付和利率、激活二手房市场、促进租购并举等方面；从政策覆盖城市范围看，由三四线城市逐渐向二线城市蔓延，5月份已经有14个二线城市出台房地产最新政策；从政策力度看，由此前试探性、单一的政策松动升级为全面系统的政策放松，一些城市的调控政策体现出很强的创新性特征。
以一向被认为是房地产市场“优等生”的长沙为例。近日长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订协议方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。这一政策既解决了改善型需求的现实房票问题，同时也盘活了存量房源，解决了租房住房筹集难题，可谓一石二鸟。
将生育政策与住房指标挂钩是本轮调控政策的又一个亮点。5月17日杭州出台房地产新政，从优化二手住房交易、完善税收调节等方面进一步完善房地产市场调控。特别是明确提出满足三孩家庭购房需求：符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。除杭州外，东莞、南京、无锡等地也将二孩、三孩生育政策与住房指标挂钩。
在各地密集出台促进房地产健康发展的政策同时，金融监管部门也开始在政策和执行层面发力。5月15日央行和银保监会宣布将差别化住房信贷政策进行调整，将首套房贷利率下限下调20个基点至4.4％。目前已有郑州、天津、苏州、济南、石家庄、常州等多个城市开始执行。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％。二者前值分别为3.7％、4.6％。也就是说，5年期以上LPR单独下调了15个基点。
在促进民营房企融资方面近期也有新动作。近日监管机构将碧桂园、龙湖、美的置业等3家民营房企选定为示范房企，支持其发行人民币债券，为吸引投资人，创设机构将同时发行信用保护工具，帮助民营房企恢复公开市场融资功能。虽然目前只有3家房企试点，同样也表明了一个积极信号，其示范作用可为更多的民营房企树立信心，相信将来会有更多优质民营房企获得融资支持。
把握好政策力度和时间窗口
从4月份各项经济数据分析，目前疫情的不确定性和房地产风险成为今年的主要风险点。中银国际总裁助理、首席经济学家徐高认为，疫情对我国经济的冲击程度可能已到峰值，最坏的时候正在过去，而房地产是当前我国经济的又一个关键。
他在4月20日发表的文章中曾说：“地产行业的预期已经转为悲观，悲观预期自我实现的恶性循环已经形成。在这循环中，地产开发商信用风险的上升与外界对地产行业信心的下降相互加强。”他认为如果不能化解开发商的系统性信用风险，金融机构和购房者对开发商的信心就不能重建，可能在恶性循环中越陷越深。在他看来，由政府信用背书的行业性“困难资产救助计划”可有效重塑行业信心，让开发商融资和经营恢复正常。
实际上从去年下半年房企流动性风险暴露以来，尽管金融监管部门反复强调支持房企合理融资需求，但金融机构出于避险考虑，在信贷支持方面锦上添花的多，雪中送炭的少之又少，在困境中苦苦挣扎的民营房企并未得到实质性支持。
除了房企供给端存在的风险之外，需求端的制约因素仍然不少。尽管各地频繁出台针对需求端的楼市松绑甚至刺激政策，但效果并不明显。华兴首席经济学家庞溟认为，目前企业资金压力和流动性风险没有实质性改善，再叠加上头部房企有一些债务违约的暴露风险，个人收入预期下降，购房者观望情绪明显，拖累了整个房地产销售的下降，虽然新的窗口期正在开启，但是全国楼市还没有全面企稳。他认为，针对需求端的偏弱，重要的是要加强预期引导和政策指导，通过降低首付贷款和交易税率可以提高购房意愿和支付能力。一方面需要银行为房地产行业的稳定健康发展让利，包括改善型需求在内的刚需房贷利率的压降，另一方面要加大对房地产相关税费成本的压降。
花旗银行中国首席经济学家余向荣认为，政策的效果取决于政策意愿、工具和执行三个方面，目前政策意愿已经很明确，在政策工具上还有比较大的政策空间。在政策执行上已有政策和增量政策要尽快推进，珍惜时间窗口。要认识到市场信心的恢复需要时间，市场信号的释放要有行动支持。
机构观点
国元国际：投资回暖仍需政策放松
房地产投资方面，受疫情影响，4月份房产开发投资下滑较显著。今年以来国内在房地产投资方面持续呈现出下滑态势，4月份这种趋势并未改变，并导致全年累计投资额在2021年以来首次出现同比萎缩。同时由于房地产行业销售不畅，房企回笼资金出现受阻情况。短期看来，房地产行业投资的回暖或仍需要进一步在需求端进行政策的放松，以帮助房企的销售企稳，缓解房企资金上的压力。
土地市场方面，4月份房企的拿地意愿依旧较低，土地市场降温情况显著，特别是在一线城市。推测原因主要有两个：一个是上海等地疫情较为严重，影响了土地交易活动本身的进行，另一个则是近期房企普遍资金状况仍旧较为紧张，造成拿地的能力和拿地的意愿都较低。
房地产融资方面，房企贷款筹资仍存在难度，需更多依靠卖房回笼资金。今年4月份国内房企的资金状况依然较为紧张，一方面由于许多房企债务水平较高，银行放贷较为谨慎，甚至存在抽贷、断贷、压贷的情况，另一方面由于疫情等原因，房企销售状况不佳，阻碍了房企的回款。
商品房销售方面，新房二手房销售延续下滑趋势。疫情对于房地产市场产生了较大的负面影响。疫情的管控措施使得部分地区的房产销售几近停滞，同时疫情带来的失业、收入及预期收入下降等因素也降低了居民购买房屋的意愿和能力。我们认为进入6月后如果各地疫情管控措施能够减轻，同时各地继续出台政策，放宽房屋购买的限制，则在长三角等受疫情影响较重的地区，下半年其房地产市场有望复苏。
银河：政策组合拳下有望逐步企稳
2022年1～4月，商品房销售面积、销售金额降幅分别为20.9％、29.5％，4月单月，销售金额、销售面积降幅分别为39％、47％，销售跌幅继续大幅走阔。4月住宅销售均价为9674元／平方米，同比下降11％，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷。环比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。
2022年1～4月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降46.5％、20.6％。4月单月土地购置面积增速为-57％，较上月下降16个百分点，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。4月百城成交土地面积同比为-44.56％，为2010年以来的历史低点；百城土地溢价率4.57％，达到最近半年来的最高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，土地市场热度有望回升。
信达：行业经营环境好转政策宽松仍在继续
2022年1～4月，商品房销售面积、销售金额降幅分别为20.9％、29.5％，4月单月，销售金额、销售面积降幅分别为39％、47％，销售跌幅继续大幅走阔。4月住宅销售均价为9674元／平方米，同比下降11％，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷。环比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。
2022年1～4月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降46.5％、20.6％。4月单月土地购置面积增速为-57％，较上月下降16个百分点，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。4月百城成交土地面积同比为-44.56％，为2010年以来的历史低点；百城土地溢价率4.57％，达到最近半年来的最高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，土地市场热度有望回升。
中信：信用风险可控行业分化不变
碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企公告债券发行方案或计划，意味着优秀地产民企债券发行的限制正在消融。我们认为，无论是信用违约掉期还是信用风险缓释凭证，都是适当增强市场投资者信心的工具。债券市场仍有一些工具，有助于民企恢复融资能力。此外，相关企业的行动，也意味着监管部门对民营房企发债额度的管理，持更积极态度。我们认为，信用风险终究是可控的。
我们认为，不应低估政策在融资侧支持的决心，但也不宜夸大政策在融资侧支持的影响。这类政策的意图是防范信用风险，不是扶持某些房地产公司发展。所以政策仍需依托市场机制，背靠企业信用开展，不会直接对民营房地产公司债券发行托底。政策会有效提振债权人的信心，考虑配合需求侧政策，一些民企走向债券展期甚至违约的可能性明显下降，但这并不等于这些企业不需要缩表。
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